逆市狂奔的卓越集团 激进拿地能否支撑住野心?

面对高地价及销售限价,卓越集团未来可能会遇到很多困难。近日,卓越集团在北京狂揽四幅地后,突然陷入退地传闻。市场传闻退地的原因是,算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。

随后,卓越集团回应称,传闻为不实消息,目前没有退地计划,未来将以合作操盘模式开发北京四宗宅地。即使如此,面对高地价及销售限价,卓越集团未来可能会遇到很多困难。2018年,卓越集团的董事长李华,曾在内部新年致辞中表示“高土储,高周转,强融资,三年千亿目标已触手可及。

然后,时过3年,李华的这个“小目标”并没有实现。据公开资料显示,2020年,卓越集团全口径销售额为仅为994亿元,权益金额700亿元。显而易见,卓越集团为了千亿目标,这次在北京高价拿地是符合李华的心意的。

2017年,李华对卓越集团的发展非常不满,换掉了一批高管,尤其是营销口的,并对作为职业经理人的执行总裁王卫锋发出扩规模的要求。如今,“明星高管”陈凯成了卓越集团的执行董事长,深谙高增长模式的陈凯无疑很对李华的胃口,卓越集团逆市拿地的激进举动确实让整个行业大跌眼镜。据不完全统计,截至5月10日,今年卓越集团在土储扩张方面已投入超过170亿元,拿地金额超去年全年的70%。

另据克尔瑞数据显示,2020年1-4月卓越集团新增货值548.1亿元,位列行业第十位。2020年虽未实现千亿目标,但卓越集团本次在京拿地动静之大,也暴露其野心。回顾2020年,卓越集团的拿地动静愈发频繁,拿地策略也“由守转攻”、低调转为激进。

上半年,卓越集团分别于成都、宁波、青岛等11个城市新增土储16宗地块,参与土拍260余次;下半年,又参与土拍240余次。今年5月10日,卓越集团以39.27亿+13%政府持有,拿下土拍首个地块朝阳金盏02地块。11日,又以联合体拿地形式,总耗资达148亿元,分别拿下丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块和昌平东小口地块;溢价率分别为5.08%、5.05%、5.25%。

两日拿地4宗,总耗资高达187.27亿元。数据显示,作为卓越集团旗下主要的债券融资平台,卓越商管截至2020年末的总资产为1738.5亿,总负债为1177.8亿元,一年内到期的非流动负债为117.59亿元,同比增长73.6%,资金压力可见一斑。此外,近三年来房企毛利率连续下降。

据统计,TOP 30强房企2020年平均毛利率为25.8%,较2019年下降了4.79个百分点,为2014年以来的最低点。其中降幅最大的闵系房企融信中国,去年毛利率仅为10.99%,下降了13.24个百分点。原因就是前几年迅猛扩张激进拿地,部分高价项目赔本销售,结转时拉低了整体盈利能力。

卓越集团今年在重庆、广州频频高价拿地,特别是北京四宗地块,利润空间已经压缩到极致。如果运营不善,很有可能出现低盈利甚至亏损的情况。卓越集团在拿地力度最为激进的2020年下半年,尤以11月的表现最“凶猛”。

当月,卓越集团一举在青岛、温州、扬州等7个城市拿下了9宗地块。2020年11月25日,云南昆明一次性推出了16宗地块,总面积达37万平米。而这16宗地块,全部被卓越集团旗下的昆明卓越置业摘得,总成交价达28亿元,扩张野心尽显。

巧合的是,恰在这个月,卓越集团迎来了明星职业经理人陈凯的加盟。作为闻名业内的“打工皇帝”,陈凯曾在2012年至2015年任职阳光城期间,带领公司实现了销售规模的超10倍增长。2017年至2020年,陈凯任职中南置地期间,又推动公司完成500亿至2000亿规模的跨越。

2020年11月,受李华邀约,陈凯正式加盟卓越集团担任执行董事长,负责公司地产开发板块和资产运营板块的工作。业内认为,“高杠杆、高周转、高增长”是印在陈凯身上的典型标签,他的加盟,或是卓越集团发生拿地风格转变的重要原因。李华在去年内部会议上提出了“两三年内希望卓越能做到行业TOP20。

截至2020年底,在克而瑞百强房企销售榜单中,排在第20位的房企为中梁控股,全年销售1688亿元,相比排名第44位的卓越集团,高出700亿元。这意味着,若要赶上李华设定的行业20强目标,未来3年,卓越集团还需增长70%以上,摆在陈凯面前的压力不容小觑。卓越集团1996年成立于深圳,在房地产市场浸淫25年之久,算得上是行业一员“老将”。

早在2009年,卓越集团已分别两次赴港递表,但都折戟而归。2007年,卓越集团首次在香港申请上市,后由于2008年的金融风暴和楼市调整,卓越的首次上市之路中断。2009年卓越再次在港递表,当年龙湖地产(00960.HK)、宝龙地产(01238.HK)等房地产企业均如愿登陆香港资本市场,唯独卓越因估价偏低,国际认购情况不好,最终选择主动暂停IPO。

其实,2003年是住宅项目发展的红利期,卓越集团本应趁势快速扩张,却因为业务决策偏差走向弱势。2004年,专注发展住宅产品的卓越集团转身向商业地产进军。而在卓越集团将赌注押到商业地产,大面积布局的时候,金融风暴打乱了卓越集团的计划。

金融危机下, 失利于商办市场的卓越集团,2010年再度递表依旧无功而返。从资本层面来看,错失了上市“窗口期”,对于卓越集团来说也错失了一波行情。2009年以来,宝龙地产股价从3.08港元/股上涨至8.26港元/股,龙湖地产自7.07港元/股上涨至47.4港元/股。

自此,卓越集团再次将目光集中到住宅市场,开始加速奔跑。2012年,卓越销售额首次突破百亿,2016年实现325.1亿元的销售额,其中,深圳区域贡献165.8亿元的销售额。2017年,卓越集团销售额突破400亿。

为快速扩张,2019年卓越集团进行了一系列人事调整,在卓越集团任职三年的执行总裁王卫峰离职,曾任龙湖集团南京总经理的李宏耕以及万科旧将牛伟正式上任。同时,卓越集团开始对组织架构“动刀”,将在深圳大本营并存多年的地产和置业两家公司合并,同时成立了粤西公司、佛山公司,上述三家公司与卓越东莞公司一道,肩负起“守本”与“外拓”的任务。经过了一些列调整,2020年5月31日,卓越集团拆分企业物业板块赴港IPO,同年10月,卓越商企服务(06989.HK)登陆港交所。

卓越集团目前离千亿目标只差临门一脚。行业猜测,在突破千亿门槛之后,卓越集团将再度冲击上市。。

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